Assassinats d’agents immobiliers: certains sont des prédateurs et d’autres sont des proies

Les emplois vulnérables nécessitent une évaluation proactive des risques.

Source: K. Ramsland

Récemment, j’ai parlé à Todd Kohlhepp, un courtier immobilier renommé qui a été démasqué en tant que meurtrier de masse et en série. À différentes occasions, il avait engagé des couples pour nettoyer quelque chose sur sa propriété éloignée, en tuant les hommes et en gardant les femmes captives à des fins sexuelles. Un seul d’entre eux a survécu, et seulement parce que la police s’est présentée à temps pour la sauver.

Kohlhepp était un homme dangereux, mais peu de gens ont vu ce côté de lui. Aucune des victimes ne pensait prendre un risque en sortant de la tâche. Il était doué pour projeter une façade, bien qu’il fût un gars en colère qui contrôlait certaines personnes.

Dans une autre affaire de courtage immobilier en Californie, le courtier Rosalba Contreras a lancé une escroquerie qui s’est soldée par un double homicide en 1998. Elle a engagé un couple âgé, Valentine et Elvira Partida, dans un bidon qui leur a coûté 2 millions de dollars. Avec l’aide de leur conseiller financier et de son frère, Ricardo, un notaire, elle les a incités à vendre leurs biens immobiliers à une valeur inférieure à la valeur marchande à leurs associés, puis à les revendre pour le meilleur prix. Confrontée en 1998, elle a matraqué Valentine 18 fois avec un marteau et a coupé sa femme alitée avec un rasoir avant de mettre le feu à leur maison de plage. Tous deux sont morts et elle a été condamnée.

Curieusement, le frère de Rosalba, Ricardo, a été retrouvé poignardé à mort en 2009 dans une propriété saisie à Westchester, en Californie. En tant qu’agent immobilier, il montrait la propriété chère à des acheteurs potentiels. Quelques jours plus tard, un autre agent immobilier a retrouvé son corps.

Ainsi, les agents immobiliers eux-mêmes peuvent faire face à ces risques. Chaque fois qu’ils rencontrent un client seul dans une propriété ou invitent des étrangers dans leur voiture, ils doivent avoir confiance qu’ils traitent avec quelqu’un qui veut entreprendre une transaction légitime.

Au Texas, le 8 juillet 2000, un couple a trouvé le corps de l’agent Sarah Anne Walker dans une maison témoin. Elle avait été poignardée 27 fois, mordue et battue et ses bijoux avaient disparu. Son tueur a finalement été identifié avec l’ADN Kosoul Chanthakoummane et arrêté. La police croyait avoir ciblé d’autres agents pour des vols et des agressions futurs. En liberté conditionnelle, il a été reconnu coupable de vol qualifié et d’enlèvement après qu’il ait détenu, avec une amie, deux femmes sous la menace d’une arme à feu pour voler une voiture.

Des situations fatales peuvent surgir sur de simples commentaires. L’agent immobilier Ann Nelson a demandé à James Hole pourquoi il cherchait une maison s’il ne pouvait pas se permettre un achat. Apparemment, Hole devint furieuse et l’étrangla avec son foulard avant de la matraquer avec le poker au foyer. Il a ensuite mis le feu à un matelas à côté d’elle pour détruire les preuves, mais il a été attrapé.

Au cours des années 90, l’augmentation de la violence lors des transactions immobilières a incité la National Association of Realtors à créer davantage de programmes de sécurité. Les lignes directrices recommandent de ne pas entrer dans une pièce avec un client et de rencontrer des étrangers lors de journées portes ouvertes. Ils ont également suggéré de préparer un téléphone portable pour informer les autres des rendez-vous et, si possible, d’un partenaire dans les journées portes ouvertes. Le site Web NAR fournit plus.

Pourtant, les prédateurs étudient où ils pourraient trouver des proies vulnérables et comment les piéger au mieux. En 2008, l’agent Lindsay Buziak a reçu une série d’appels téléphoniques d’un couple qui déclarait avoir besoin d’acheter une maison de plusieurs millions de dollars dès que possible. Elle était mal à l’aise, mais elle a accepté de les rencontrer dans une maison exécutive à Saanich, en Colombie-Britannique. Un témoin l’a vue avec un homme et une femme caucasiens bien habillés. Dans une chambre du deuxième étage, ils l’ont poignardée à plusieurs reprises et l’ont tuée. Le numéro de téléphone portable utilisé était lié à un faux nom.

Dans un cas, un tueur en série a posé comme client. James DeBardeleben III, un contrefacteur réussi, avait un faible pour la torture. En 1982, comme “Dr. Zack, “DeBardeleben avait demandé à l’agent immobilier de la Louisiane, Jean McPhaul, de lui montrer plusieurs maisons. Après avoir échoué à son enregistrement, les associés l’ont trouvée dans une maison vide, fouettée par un chevron dans le grenier, avec deux plaies perforantes au cœur. Après l’arrestation de DeBardeleben, la police a ouvert un casier de rangement et découvert des sous-vêtements, des godes, des chaînes, des menottes, des fusils, des couteaux, des insignes de police et des milliers de photos de femmes torturées.

Outre les réunions avec des pseudo-acheteurs, les agents immobiliers sont également confrontés à des menaces de clients mécontents. Au Michigan, Robert Johnson avait acheté une maison par l’intermédiaire de l’agent Troy Vanderstelt. Quand il a essayé de le vendre en 2008, il a appris qu’il avait perdu de la valeur. Accusant Vanderstelt, il a organisé une réunion et l’a abattu fatalement.

Dans ma région, nous avons un assassinat d’agent immobilier non résolu, et celui-ci aurait pu être empêché – ou du moins résolu – avec quelques précautions de base. Le 12 septembre 1997, le corps de l’agent Charlotte Fimiano a été retrouvé dans une maison vacante. Elle a été étranglée et abattue. Apparemment, après avoir reçu un appel, elle était sortie pour montrer cette maison à un acheteur potentiel, mais elle n’avait laissé aucune information sur le client avec ses associés. Vingt ans plus tard, cela reste un casse-tête.

Les techniques de gestion des risques peuvent réduire les deux types de risques. Cela signifie adopter une attitude prudente vis-à-vis des clients et s’informer de la manière dont les autres agents immobiliers (et clients) ont été mis en place. Les clients (ou agents immobiliers) pressés devraient lever suffisamment de drapeaux rouges pour laisser des informations détaillées à leur sujet. S’ils refusent de donner des informations de contact qui peuvent être vérifiées, ils ne valent pas le risque. Plus de femmes que d’hommes ont été ciblées et les femmes devraient mettre en place un moyen d’informer les associés des premières réunions, en particulier avec les hommes seuls. Ils peuvent apprendre à se défendre, porter des objets qui les aideraient et apprendre à garder les clients au courant à tout moment. Ils devraient communiquer aux clients que d’autres connaissent la réunion et éviter de susciter un client agité. Ils peuvent aider lors des journées portes ouvertes des associés afin de recevoir de telles faveurs, dans le but clair de se regarder en arrière.

En outre, les agences peuvent définir des pratiques de sécurité pour chaque transaction potentielle, par exemple un système informatique d’enregistrement et de retrait, ainsi que pour enregistrer les noms et les informations de contact des clients. Ces pratiques, si elles sont communiquées aux clients, peuvent dissuader ceux qui ont l’intention de nuire. Aucun client légitime ne devrait avoir de raison de refuser de fournir de telles informations. De nombreuses agences ont déjà mis en place de telles pratiques et il n’ya aucune raison pour qu’une agence ne les ait pas. Ils peuvent également fournir des formations régulières en tant que rappels.

Dans l’affaire Kohlhepp, même s’il avait une façade commerciale légitime, sa propriété était isolée. Ceux qui ont accepté le concert de nettoyage auraient pu dire à quelqu’un où ils allaient et quand ils s’attendaient à revenir (tout comme une randonnée dans une région sauvage). Il vaut mieux être trop prudent que de supposer que tous ceux qui semblent légitimes le sont réellement.

Les références

Conseils de sécurité Association nationale des agents immobiliers. https://www.nar.realtor/safety

56 Conseils de sécurité pour les agents immobiliers. NAR. https://www.nar.realtor/safety/56-safety-tips-for-realtors